市场研究| 洋湖新城进入价值兑现期，即将迎来市场新高点

湘江新区包括梅溪湖国际新城、滨江新城、洋湖生态智慧新城和大王山旅游度假区这四大片区，他们同时也被喻为湘江西岸的“四朵金花”。作为全国第十二个新区，湘江新区汇聚了来自世界的目光。

从当前四大片区的开发情况来看，梅溪湖一期、滨江新城已进入成熟期，洋湖新城正值配套规划落地期，大王山仍处于开发阶段。而政策的利好，势必为房地产市场带来红利，从梅溪湖、滨江新城的房地产进程来看，我们可预测到洋湖新城将迎来市场的新高点。

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洋湖新城价值进入兑现期 市场性价比高

梅溪湖一期与滨江新城通过10年时间，配套逐步落地，发展成为当前河西最为热门的板块，商品房成交价领先其他板块，超越1.2万/㎡。洋湖新城虽发展速度相对缓慢，但随着配套的逐步兑现，板块价值得到提升。

功能定位下，各版块配套规划逐一落位

当前长沙已开通运营2号线和4号线，均经过梅溪湖、滨江新城，极大的拉动的板块与外界的沟通联系，未来还将有6号线的加持；途径洋湖新城的地铁3号线在今年的5月即将试运营，地铁效应即可期待，未来还规划有8号与9号线。

教育方面梅溪湖与洋湖生态新城的教育资料相对较多，各版块均已有品牌学校入驻；商业配套上，洋湖新城的宜家、卓伯根作为宜居型的生活配套，在能级上是梅溪湖和滨江无法比拟的。

配套兑现促进市场热度提升

具体分时间段来看，梅溪湖在2014-2016期间，板块配套进入兑现期，期间各商业配套的逐步完善、交通的连接，使得这三年年均成交同比建设期上涨了329%，至2017年配套进一步兑现后，商品房成交价环比上涨59%。

同样，滨江新城从2013年开始，民生银行、浦发银行、长沙银行、广发银行等金融血液不断注入，各商业综合体相继落地，使得整个滨江新城商圈人气骤升。13-17年期间，年均成交量上涨389%，配套兑现后，商品房成交价格上涨51%。

由此可见，板块配套兑现期，对于房地产市场的价值提升不言而喻。板块投资属性增强，公寓市场量价也呈现了明显的提升。但在进入配套完善期后，梅溪湖与滨江新城的整体市场呈现出同样的特征，即商品房成交价在市场与政策的调控机制下，出现了小幅的下降。

洋湖新城正值配套成熟期前期，市场性价比高

与梅溪湖和滨江新城不同的是，洋湖新城的规划建设进度相对比较缓慢，2009年启动建设，直至2015年，湘江新区成功获批国家级新区，成为中部地区首个国家级新区，洋湖才迎来新机遇。

16年至今，洋湖一直处于配套的兑现期，2017年“洋湖之心”被摘牌，约定共同打造“洋湖之心”项目。至此，在商业和地产方面，洋湖片区已经汇聚了龙湖、宜家、卓伯根等项目。

虽15-16年在整体市场上扬的情况下呈现量价双升的状态，后期在四限高压政策下，依旧保持着价格的上涨。而当前板块处于配套兑现期，正是在进入配套成熟期之前，市场性价比最高的时期，也即将迎来市场的新高点。

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洋湖新城价值可提升空间大

同作为岳麓区的“城市新区”，当前市场性价比突出的洋湖新城，从价格维度来看，可提升空间较大。

对比市场销售价格——当前岳麓新区的洼池之地

受限于板块配套建设的速度，洋湖垸商品住宅成交价提升相对缓慢，2019年之前成交均价仍位于万元以下，而滨江、梅溪湖、坪塘早在2017年成交均价均已破万。

2019年受洋湖之心、珠江颐德公馆等项目的销售，洋湖新城成交均价拔高达到11300元/㎡，超越坪塘板块，价值开始凸显。2020年一季度，成交均价与坪塘持平，均在万元出头，但10091元/㎡的均价处于洼池状态，相较滨江新城和梅溪湖，差距达到3000-4000元/㎡，仍有较大的提升空间。

对比地价——最高限价地比肩梅溪湖，价值凸显

对比当前岳麓区四大板块已挂牌最高限价地，滨江新城最高限价13400元/㎡领先长沙所有版块限价，洋湖新城2019年最高限价12600元/㎡仅次于2020梅溪湖一期挂牌的13000元/㎡，但同时高于2020年梅溪湖二期拟挂牌的11300元/㎡，可见在政策规划、政府指导情况下，洋湖新城的价值开始逐步凸显。

从今年长沙市限价地最高限价走势来看，最高限价呈现小幅上行趋势，可以预见的是，2020年洋湖新城出让的最高限价有可能突破2019年的12600元/㎡，进而拉近与梅溪湖的最高限价的距离，价值与梅溪湖比肩。

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洋湖新城将迎来市场量的爆发

随着配套的兑现，板块处于价值上升期时，市场关注度得到提升，带动成交量的爆发。

从梅溪湖和滨江新城历年的成交走势来看，配套兑现期市场成交量爆发，进入完善期后，成交量依旧保有一定的规模，梅溪湖一期因受制于开发程度，进入配套完善期后，供求均有所下降。

从成交量来看，洋湖新城近三年成交商品住宅174.54万方，占据整个岳麓区的18%，成交体量仅次于梅溪湖板块。当前板块仍处于配套兑现期，依据梅溪湖、滨江新城的市场规律，可以预见未来洋湖新城将迎来新一轮量的爆发。

2020年，洋湖新城共计拟出让5宗地块，总计89.27万方，地块均位于洋湖南片，周边配套齐全，临洋湖湿地公园，居住条件优越，为未来市场量的爆发打下基础。

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大数据视角下 洋湖新城南面价值拔高

通过克而瑞栅格大数据，将长沙板块划分为1*1公里的栅格，将大量行业（土地、新房、二手房）及非行业（消费、教育、医疗、产业、交通、酒店等）数据落位，将板块能级进行划分，按全市栅格能级排序分为5个档次。

当前来看，洋湖新城并同梅溪湖、滨江、麓谷、中心、高铁新城、星沙、红星洞井等板块，能级表现最高，排名在全市前5%。

具体看洋湖新城板块，主力配套集中在洋湖的东南片区和南片区。商业包括全国第四家的荟聚购物中心、湖南首家的宜家家居、湖南首家洋湖天街、德国百年品牌卓伯根等；

教育包括已建成开学的雅礼洋湖实验中学、长郡双语洋湖实验中学、博才洋湖小学、湘江实验小学、长沙麓山中加国家学校；正在建设规划中的有麓山国际洋湖实验学校、湘江中学（拟引进雅礼）、兴联小学（拟引进雅礼）、竹塘九年一贯制学校（规划名）、连塘九年一贯制学校（规划名）。

还有已与美国哥伦比亚大学医学中心及其牙医学院签约合作的、集“客研、医疗、预防、保健、康复”于一体的国际化三级妇女儿童专科医院，以及李自健美术馆、谢子龙影像艺术馆、洋湖湿地科普馆、洋湖国际雕塑园、湘江新区规划档案等文化艺术项目。

正是这些优质配套，使得南面和东南面栅格能级拔高，南面相较东面价值表现更为突出。

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南面能级最高地块 

华申·阳光城·未来悦潜力大

当前洋湖垸南面及东南面高能级栅格中的在售项目并不多，仅华申·阳光城未来悦、映客龙湖璟翠公馆、深业鹭栖府和中海阅麓山。其中映客龙湖璟翠公馆和深业鹭栖府在同一个栅格内，华申·阳光城·未来悦和中海阅麓山分别占据一个栅格。

栅格配套数据占优势 宜居度更高

项目所在的能级虽属同一级别，但具体内部配套分布仍存在差异，从栅格周边3公里落位的配套信息来看，华申·阳光城·未来悦所在的栅格配套基础数据相对更加有优势。

具体配套上来看，华申·阳光城·未来悦距离周边重点配套，直线距离均在2公里范围内，车行20分钟左右均可达到。各大名校围绕带来的教培产业、各大商业带来的巨大客流量，都为这里聚集了大量的人气和投资的保障。

此外地铁3号线，规划中的8号线，双地铁口设置，大大的提升了交通便利性，汇聚更多的人流、资金流和信息流。

就项目宜居度来说，华申·阳光城·未来悦相对其他几个项目，虽距离重点配套相对远一点，但也不过车行10分钟的差距，而这10分钟的差距更好的将人流的拥堵和喧嚣隔离。

另外，华申·阳光城·未来悦距离洋湖湿地公园更近，仅35米，天然的国家4A级的后花园，负氧离子含量比长沙中心市区高六倍以上，让居住品质更优。

疫情下，双钥匙公寓更适合投资

受疫情影响，越来越多的投资者开始回归理性。投资将从区域、户型设计、层高、使用功能、价格等多方面综合考量的高性价比公寓产品。

从区域的角度看，洋湖新城南面汇聚的高能潜力栅格，使得板块的投资能级等同于梅溪湖、滨江、高铁等板块。

从价格维度来看，华申•阳光城•未来悦的毛坯住宅限价仅为9998元/平，这是目前洋湖片区限价最低的一块住宅用地，同时项目在整个洋湖片区也属于价格洼地。

从产品维度来看，目前华申·阳光城·未来悦主推建面约45-70平双钥匙公寓。疫情之下，双钥匙公寓产品，因具备空间分隔和独门独户的特点，无疑更受市场欢迎。

例：A-1户型 48.62平双钥匙户型

A-1户型约4.5米层高，3米多大开间，保证小户型的通风透气，双层独立套间设计，双厨双卫，不仅将居住空间隔离，互不影响，还可以一套房子上下分租，产生较为可观的收益。

洋湖新城作为湘江新区重点发展的片区，随着各大其他区域板块无法比拟的配套的落位，已进入到了价值兑现期，楼市当前正处于买块迈入成熟期之前的高性价比阶段。作为板块内价格最具性价比的项目，华申·阳光城·未来悦的双钥匙公寓，正值投资的最佳时期。

来源/克而瑞湖南